Рулевые ремонтных работ, или что такое технадзор?

Решил однажды человек отремонтировать собственную квартиру. Положенные инстанции обегал, нужные разрешения получил, с бригадой рабочих договорился, все вопросы с поставщиками уладил. Ничего не забыл! И закипела работа: Кипит она, кипит, а конца и края не видно. Только новые сметы появляются да сроки откладываются. А незадачливый заказчик лишь руками разводит: ничего, мол, не поделаешь - ремонт!

Благодаря повышенному интересу граждан к ремонту и строительству жилья многие подводные камни этих процессов сегодня уже ни для кого не являются секретом. Описание всевозможных случаев недопонимания между строителями и заказчиком, а также ставших притчами во языцех историй из жизни может поместиться разве что в многотомную энциклопедию. А потому, даже заключив строгий договор с вполне добросовестной, на наш взгляд, строительной бригадой, мы тем не менее готовим себя к тому, что наше участие в процессе стройки этим не ограничится. Ставшую крылатой фразу «ничего никогда не строится в срок и в пределах сметы» у нас почему-то не ставят под сомнение. В результате подрядчик моментально забывает о своих «бумажных» обязательствах, лишь только дело доходит до стройки, а владелец квартиры, не видя для себя иного выхода, предпочитает мириться с такой ситуацией.

Подобный подход к делу трудно назвать цивилизованным. Дабы не позволить предприимчивым подрядчикам играть на некомпетентности заказчика в строительно?монтажных работах, последний нередко прибегает к помощи независимых специалистов. Организаций, предлагающих свои услуги в области осуществления технадзора, экономического и юридического сопровождения ремонта на сегодняшний день немного. Присутствие данной стороны в списке участников ремонта квартиры по-прежнему редкость. Связано это в первую очередь с высокой стоимостью подобных услуг. Их цена вполне сопоставима с расходами на оплату дизайн-проекта. Выплатив солидный гонорар дизайнеру и архитектору, владелец квартиры с большим нежеланием идет на дополнительные траты, пытаясь обойтись собственными силами.

Что такое технический надзор и стоит ли овчинка выделки, а вернее, уплаченных за нее денег? Основная цель технического надзора - сделать ход ремонтно-строительных работ максимально управляемым, прозрачным и предсказуемым для клиента. Ремонт не конвейер, а творческий процесс, грозящий каждую минуту превратиться в хаос. Специалист технадзора следит за тем, чтобы весь этот сложный механизм работал слаженно и каждая его деталь выполняла возложенные на нее функции. Если хозяин недвижимости, как правило, смутно представляет себе тонкости работ, то специалист технадзора знаком с ними не понаслышке. Его цель - защитить интересы заказчика. Причем отличие данного организующего звена от генподрядчика или администрации строительной фирмы заключается в том, что за свой труд независимый специалист получает от заказчика определенный гонорар, размеры которого не зависят от сметы или неудач строителей. Полномочия и функции осуществляющего технадзор лица, или, другими словами, мастера, определяются договором.

Минимальный набор предоставляемых им услуг обычно включает в себя проверку соответствия выполняемых работ дизайн-проекту, соблюдения технологии, а также контроль за качеством. Причем основная задача независимого специалиста не обнаружить брак, уличив недобросовестных строителей, а предотвратить его. В тех областях, где компетентности мастера недостаточно, он может воспользоваться помощью своих коллег.

Результатом такой работы становятся подробные отчеты о состоянии дел. Кстати, неплохо было бы упомянуть в договоре необходимость сопровождения этих данных фотографиями. Впоследствии их можно будет использовать в качестве приложения к паспорту квартиры, что особенно важно, когда речь идет о скрытых работах.

Непременное условие работы специалиста по технадзору - ведение тетради технического надзора. Ежедневно в нее вносят замечания к строителям, архитекторам и поставщикам, а также порядок выполнения работ с указанием исполнителей. Тетрадь технического надзора - один из важнейших документов, определенная форма отчетности надзора перед заказчиком, своеобразный корабельный журнал, записи в котором помогут проследить весь процесс строительства или ремонта, а в случае конфликтов - обнаружить допущенные ошибки. За ее целостность и сохранность подрядчик несет материальную ответственность.

По желанию заказчика функции специалиста по технадзору могут быть расширены (разумеется, при этом пропорционально возрастет сумма гонорара). Речь в первую очередь идет об экономическом сопровождении ремонта - анализе и оптимизации представленных строительной организацией смет. Как известно, смета - это план подряда. Чем правильнее она составлена, тем вернее и гарантированнее пойдет процесс ремонта. Закон позаботился о данной стороне вопроса, четко прописав взаимоотношения сторон: «Подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и особенностях, о цене, о форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующие работе сведения, если по характеру работы это имеет значение» (Гражданский кодекс РФ, ст. 732). К сожалению, на практике заявленная изначально стоимость ремонта нередко сильно отличается от той суммы, с которой расстается заказчик к моменту окончания работ.

В списке причин вопиющих несоответствий, как правило, значатся непредвиденные работы и перерасход материалов. Мастер способен проконтролировать составление сметы так, чтобы конечная стоимость работ была известна еще до их начала, - в результате стройка не встанет на полпути по причине финансовых затруднений. Контроль соответствия используемых материалов заявленным в смете также может входить в обязанности специалиста по технадзору. Мастер в состоянии побеспокоиться и о чистоплотности самих исполнителей. Отслеживать культуру производства - одна из функций технадзора. Таким образом, стройка обретет вполне человеческое лицо. Не в меньшей степени этому будут рады соседи.

Наконец, еще одна не менее важная функция, которую целесообразно возложить на специалиста технадзора, - контроль графика выполняемых работ. Это гарантия того, что ремонтно-строительный процесс подойдет к логическому концу строго в запланированный срок. Главное - не забыть указать в договоре обязанности специалиста по технадзору. Разумеется, существуют аргументы и против технического надзора. Например, предусмотренная договором ежемесячная оплата труда мастера может означать, мягко говоря, его заинтересованность в вечном продолжении ремонта. Другая крайность работы этого специалиста - отсутствие в его докладах сообщений о нарушениях, что свидетельствует о поверхностном отношении к выполняемым обязанностям - со всеми вытекающими отсюда последствиями для заказчика.

К слову сказать, в подобные неприятные ситуации заказчики попадают достаточно редко, поскольку занимающиеся предоставлением этих недешевых услуг организации, как правило, дорожат своей деловой репутацией. В любом случае к выбору специалиста технадзора стоит относиться так же серьезно, как к выбору дизайнера или подрядчика.

Подведем итоги и ответим на главный вопрос: стоит ли экономить на услугах специалиста по технадзору? Опыт показывает, что десятые доли от суммы всего ремонта, потраченные на оплату работы мастера, с лихвой оправдывают себя, прежде всего потому, что таким образом владелец квартиры защищает себя от ненужного риска. Сегодня в ремонт и обустройство квартиры люди вкладывают немалые деньги, и непредвиденные проблемы, будь то ошибки в проектной документации, конфликты с соседями или недобросовестность строительной организации, обходятся дорого. Но никакие суммы не сравнятся с беспокойством самого заказчика.

Технадзор - это еще один вид сервиса, благодаря которому все сложности организации ремонта сводятся к очень простой схеме: выбор строительной бригады, договор и: торжественное разрезание красной ленточки.